----析我所律师代理的一华丽翻转二审案

　　关于某合作社与某国有企业土地租赁合同纠纷一案，在一审阶段，法院判决双方签订的《土地使用协议》无效，某国有企业承担某合作社50%的损失，公司全面败诉。二审阶段，某国有企业委托我所代理此案，鉴于该案虽然标的不大，但胜败将会对委托人产生深远的影响，故余主任律师高度重视并全程亲自参与指导，并指派优秀的青年律师谢俊先、钟诚代理该案，经过律师的仔细阅卷，研究法条，从事实、证据及法律适用错误等方面为突破口，重新确定了办案思路，庭审上与对手唇枪舌战，庭审后与法官认真沟通，终于让二审法院几乎全部采纳了我方新的代理意见，撤销了一审判决，改判公司无需承担任何责任，二审大获全胜，实现华丽翻转。现将该案分析如下：

　　案情简介

　　1.2016年3月23日，某合作社与某国有企业签订《土地使用协议》，由某合作社租赁公司征用的交通运输用地8.4亩(公司有该土地征收的相关文件、材料，但无土地使用权证)，用于机械仓储，土地使用期限：3年，土地租金为7040元;

　　2.2017年，某合作社与其合伙人冯某未经允许，在该租赁土地上分两次修建了钢棚、堡坎、临时门室、厕所、厨房、实施了土地的平基工程，共计花费695600元整;

　　3.2018年5月8日，街道办向合作社的合伙人冯某下达了《责令停止违法建设通知书》，要求其拆除修建的违法建筑，冯某遂拆除了所有的违章建筑，花费拆除费用15000元;

　　4.2018年10月29日，某合作社向法院起诉某国有企业，要求法院确认《土地使用协议》无效，并要求公司赔偿损失。

　　一审判决结果

　　2019年4月17日，一审法院作出判决，判定《土地使用协议》因改变了土地用途，违反了国家的强制性规定，被认定为无效;某国有企业承担造成合同无效的50%责任，即：赔偿某合作社355300元。

　　二审判决结果

　　撤销一审判决，改判《土地使用协议》有效，某国有企业无需承担任何责任，驳回某合作社的全部诉讼请求。

　　案件分析

　　二审中，某合作社在一审判决的基础上又提出了一个认定合同无效的理由，即：某国有企业并不是涉案土地的权利人，无权出租土地，所以《土地使用协议》无效。

　　我所律师对该案代理意见如下：

　　1.本案所涉土地系某国有企业申请修建高速公路所征用的土地，是修建高速公路时的堆土场，公司将该土地出租给某合作社作为机械仓储的临时用地，并未改变该土地性质即用途，也不违反法律的禁止性规定。

　　2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”出卖人是对标的物占有、使用、收益、处分四项权能的处分，而出租人系对标的物占有、使用、收益三项权能的处分，“举重以明轻”，无权处分人对标的物全部权能予以处分的买卖合同尚且有效，无权处分人对标的物部分权能予以处分的租赁合同当然有效。因此，即使公司对涉案土地无权处分，《土地使用协议》也依然有效。

　　3.从《土地使用协议》约定的土地租用时间、土地使用费标准可以认定，某国有企业只是将涉案土地短期出租给某合作社，且某合作社签订的《土地使用安全承诺书》均承诺其在租赁土地内搭建临时建筑，对进场施工前所涉及国土、城管、消防等部门的协调工作由某合作社自行解决。由此可见，本案中涉案土地上的建筑物，系因某合作社未依法经有关部门审批而违法修建被相关部门要求停止施工并限期自行拆除的，所产生的相关损失应当由某合作社自行承担。

　　案件胜诉的意义

　　壹定发律师在本案中展现的专业、敬业、严谨的执业态度得到了当事人的高度认可，该案最终的全面翻转完全出乎了客户的预料。其胜诉带来的意义不仅是对某国有企业这一家分公司，而且对某国有企业及其他子分公司在今后处理该类案件时，有重大指导意义，将会给客户减少达几千万元的经济损失。

　　首先，本案的胜诉给某国有企业挽回直接经济损失377672.38元，有效的防止了国有资产的流失。

　　其次，根据过往类似案件的案例检索，重庆各级法院过往都偏向判定某国有企业出租类似土地的行为系改变土地性质，属于无效合同，从而判定某国有企业承担相关责任。这一判决惯例，直接导致某国有企业陷入若租赁土地承担合同无效的责任，若不租赁土地承担土地荒废责任的两难境地。但是，本案的胜诉将给某国有企业在后续处理类似案件时，提供新的思路，新的参考，具有指导性意义，有助于解决现阶段某国有企业面临的租地两难境地。

　　最后，本案的胜诉给某国有企业的土地承租方敲响了警钟，可以有效遏制承租户现阶段的乱搭乱建现象，有助于某国有企业后期对土地租赁户的规范管理。