壹定发拍案|购二手房遇房价上涨，卖方不配合办理房屋过户登记，买方应如何应对？  张利娟律师

    案情简介：

    2017年4月5日，李某与赵某通过房屋中介公司的居间服务签订了《二手房房屋买卖合同》，合同约定经房屋中介公司居间服务，赵某将其名下建筑面积120平方米的房屋出售给李某，合同价款为130万元，李某于签订合同时支付10万元购房定金，银行贷款审批通过之日起15日内办理房产过户，过户之日支付50万元作为首期房款，余款70万元通过贷款银行直接支付至赵某在该贷款银行所开设的账户，李某与赵某应积极履行合同约定的义务办理房屋按揭贷款、房屋过户登记、支付房屋价款等，若卖方违约应当双倍返还定金、按合同价款的30%承担违约责任并赔偿给守约方造成的一切损失，守约方支出的中介费和为主张权利支出的律师费等由违约方承担。合同签订后李某按照合同约定履行合同义务，在李某的贷款申请通过银行审批后，赵某因房价上涨要求增加购房款并拒绝办理过户登记。李某遂起诉至法院要求解除房屋买卖合同、双倍返还定金20万元、赔偿房价上涨导致的房屋差价损失30万元、赔偿中介服务费及律师费损失5万元、案件受理费等由赵某承担。

    裁判要点：

    合同签订后，李某按照合同约定履行合同义务，赵某拒绝履行合同约定过户登记的义务，赵某的行为构成违约导致李某无法实现购房目的，故对李某解除合同的诉求予以支持。因赵某的违约，按合同约定及定金罚则赵某应双倍返还定金20万元并赔偿房价上涨导致的房屋差价损失20万元，赔偿中介费、律师费损失5万元，案件受理费、鉴定费由赵某承担。

    律师分析：

    1、违约方明确表示不履行合同义务致使合同目的不能实现的，守约方可依法解除合同。

    根据《中华人民共和国合同法》第九十四条 第二款、第四款之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，赵某在签订合同后表示不愿意继续履行，构成违约，合同目的不能实现，因此李某依法要求解除房屋买卖合同得到支持。

    2、收受定金的一方违约，应当双倍返还定金。

    根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条 之规定:”当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。且《二手房房屋买卖合同》中也约定若卖方违约应当双倍返还定金，赵某的行为构成违约，应承担双倍返还定金的责任，李某要求赵某双倍返还定金20万元的诉讼请求得到支持。

    3、违约方应当赔偿因为违约行为给守约方造成的损失，但赔偿损失应当以实际损失为限。

    根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条 之规定:”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定:”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 涉案房屋价格上涨的差价部分属于合同履行后李某可以获得的利益，该差价属于赵某违约给李某造成的损失。经司法鉴定房屋差价损失为30万元，但适用定金罚则并要求赔偿损失时，定金与损失赔偿的总值不得高于因为违约造成的实际损失，本案赵某实际造成的损失为房屋差价损失30万元，本案定金罚则与赔偿损失同时适用时不能超过该30万元的实际损失，该30万元在双倍定金中抵扣10万元，因此李某的该项诉求实际得到支持的房屋差价损失为20万元（30-10=20），李某要求赵某赔偿房屋差价损失的诉求得到支持。

    4、违约方应按照合同约定赔偿守约方支出的律师费等。

    根据李某与赵某《房屋买卖合同》的约定，因赵某违约，守约方李某支出的中介费以及为主张权利支出的律师费等所有费用由赵某承担，因此李某要求赵某赔偿支出的中介费及律师费的诉讼请求得到支持。

    5、诉讼费由败诉方承担。

    根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，诉讼费用由败诉方负担。本案中李某支出的诉讼费、鉴定费由赵某承担。

    律师建议：

    1、当事人应当按照合同约定履行自己的义务，行使自己的权利、履行义务

    应当遵循诚实信用原则。 

    2、当事人签订合同时应当仔细审查合同文本，应对交易过程中容易出现争议之处以及违约责任作出明确约定。对于律师费等非必要性支出的承担在合同中应作出明确约定。

    3、如遇当事人一方违约导致合同不能履行，应当及时对违约方违约的证据进行固定和收集，同时积极采取应对措施主张权利。

    律师简介：

    张利娟，重庆壹定发律师事务所专职律师。张利娟律师，女，民革党员，西南政法大学法学硕士，中华全国律协会员，重庆市律协会员。

    张利娟律师法学理论功底扎实，律师执业经验丰富。曾任法学基础课程教师，法学理论深厚，法律实践经验丰富，将法学理论与法律实践完美结合。执业以来，担任政府、国有企业、房地产公司常年法律顾问，成功代理了多起争议标的额大、综合案情复杂的诉讼案件，成功办理了破产重整、政府与社会资本合作、企业上市等非诉专项法律事务。服务领域主要为：公司顾问法律事务、建筑工程及房地产法律事务、劳动人事争议等。