不动产的登记权利人与实际权利人不一致时，不动产的物权归属于谁？秦璟律师

案情简介

2016年1月，张某欲购商品房一套自住，为顺利取得银行按揭贷款，经与李某协商达成一致后，借用李某的名义办理购房手续，该房款及相关费用全由张某支付，该房屋所有权也归张某所有。2016年3月，张某以李某名义向重庆A房地产开发有限公司购买了位于江北区某小区的A23号商品房，并签约和办理银行按揭抵押贷款手续，张某支付了首付款，并代李某签署了相关购房文件。2017年3月，张某对该房屋进行了装修，后办理入住手续，张某按时偿还该套房屋银行贷款、物业费、契税、维修基金等费用，房屋费用合计865598元。2017年9月，随着重庆房价持续飙高，张某欲将该房屋转让，李某拒绝协助办理转让手续。故张某向法院提起诉讼，1.请求判决确认A23号商品房所有权归张某所有；2.诉讼费由被告负担。

裁判要点：

不动产权属证书是登记机关发给权利人作为其享有权利的证明，但不动产权属证书只具有“推定的证据效力”，不具有“绝对”的证据力。不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下，应推定不动产权属证书记载的事项真实，房屋“登记在谁的名下就归谁所有”，但如果权属证书记载的事项确有错误，可直接根据该相反证据作出与不动产权属证书记载事项相反的事实认定。本案中，虽以被告李某名义与A公司签订商品房屋买卖合同，且办理了房屋所有权证，但商品房实际权利人为原告张某，张某缴纳了A23号商品房的首付款，按期偿还银行贷款，缴纳购房税费等，法院认为能够认定双方存在借名买房关系，原告张某为实际购房人。

律师分析

1.当事人为了办理银行按揭手续而购买商品房，通过约定使不动产的登记权利人与实际权利人不一致时，并不当然导致房屋买卖合同无效。

根据《中国人民共和国合同法》第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

本案中，张某与李某达成合意，以李某名义签订商品房买卖合同，办理银行贷款按揭手续，并未违反国家强制性法律的规定，以李某名义签订的商品房买卖合同有效。

2.虽然李某为不动产的登记权利人，但并非商品房产权实际所有权人。

根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产登记仅具有权利推定的效力，并非是不动产归属的绝对依据，当事人如有相反证据的，仍然可以推翻。即原则上，不动产的所有权依据不动产登记来确认和保护，但如果有足够的证据表明实际权利人与登记权利人不一致的，可以认定该物权归实际权利人所有。

本案中，虽然不动产登记簿上的所有权人为李某，但张某提供的购房费用单据、银行按揭还款单据、与李某签订的房屋权属文件等证据足以证明张某为该房屋的实际权利人。因此，应认定张某为该房屋所有权人。

3.诉讼费由败诉方承担

根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条第一款的规定，诉讼费用由败诉方负担。本案中法院认定张某为房屋所有权人，诉讼费应由李某承担。

律师建议

1.借名购房合同在实践中并不当然认得有效，针对普通商品房签订的借名购房合同有效，但购买经济适用住房等保障性住房的借名购房合同，因违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人利益，一般认定无效。购房者确需借名购房时，应对购置房屋的属性进行区分，避免产生法律风险。

2.当事人在进行民商事法律行为时，因遵守诚实守信原则，不触碰法律底线，尽可能在当事人之间达成合意后，签订相关合同、协议等，明确双方的权利与义务，避免纠纷的发生。

3.当时人在签订合同、协议等相关文件后，若需要履行付款义务的，应前期做好证据留存工作，如商品房买卖合同、缴款凭证、银行转账单等。

自我介绍

秦璟

（重庆壹定发律师事务所实习律师）

秦璟，女，共产党员，云南大学经济法学硕士，律师执业证号：56971806210677。

秦璟，2014年7月--2018年5月，从事法律顾问、合约管理等工作，积累了丰富的合同谈判、起草等非讼业务工作经验，并通过诉讼、仲裁的方式对公司债务进行追偿，为公司追回上百万款项，不仅节约公司诉讼成本，且最大化维护公司利益。诉讼业务擅长合同法、民法、商法等领域，曾参与房屋买卖合同纠纷、民间借贷纠纷、公司股权纠纷等案件，积累了大量的诉讼类业务经验。