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案情简介
扈三娘将其商铺出租给宋江使用，双方签订《房屋租赁合同》约定了“租期5年、租金1万元/月、免租期1年”等内容。宋江使用该商铺1年后要求解除合同，并撤场，扈三娘则要求宋江支付1年的租金，宋江以合同约定免租期1年为由拒绝支付租金。扈三娘遂将宋江诉至法院。
裁判结果
法院认为，免租期是针对整个租赁期限履行完毕情况下出租人给予承租人的租金优惠，承租人违反租赁合同约定，在租赁合同提前解除时，其应享有的免租期应当与实际履行的租赁期成正比，宋江仅履行合同1年，故其仅可以享受的免租期为2.4个月(12个月÷60个月×12个月)。于是法院判决宋江应支付扈三娘9.6个月租金96000元。
律师评析
本案虽然简单，但在人们日常生活中普遍存在，非法律人对法院裁判结果不一定能够理解，就扈三娘来说，宋江违约，就应当承担1年的租金;就宋江来说，合同既然约定免租期1年，其第1年使用就是免费的。法院的裁判兼顾公平，体现了法律效果和社会效果有机统一，具有一定指导意义。
律师建议
签订房屋租赁合同应当注意以下事项，有益合同良性履行，避免产生不必要的纠纷。
1. 明确租赁房屋的基本情况，如具体产权人、地点、楼
层、门牌、结构及附属设备等。
2.明确租金数额及租金支付时间和方式。
3.明确租赁房屋的用途，避免承租人使用不当致使房屋遭受损失。
4.明确承租人能否转租。
5.明确租赁起止时间。
6.明确房屋修缮责任。
7.明确租赁期物业费、水、电、燃气等相关费用的缴纳。
8.明确违约责任。
9.其他约定如有限承租权、优先购买权等。
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